内蒙古自治区农业环境保护条例

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这份意向书真的无效吗？

杨红良


商品房买卖特别是二手房转让过程中，在正式签订房屋买卖合同之前，转让方和买受方往往会就签订正式买卖合同订立一份《房屋买卖意向书》。而在标的房屋有多个权利人的情况下，又往往只由其中一个权利人出面和买受人签署这份《房屋买卖意向书》。那么，这样的《房屋买卖意向书》的效力如何？下面，就以本人最近代理的一个案件说起。
在该案中，我方当事人是一套二手房的买受方，而该房屋的权利人共有两人。在中介公司的介绍下，我方当事人、中介公司和其中一名权利人三方共同签署了《房屋买卖意向书》，约定了房屋价款、支付方式等买卖房屋的必备条款，并约定了半个月后正式签署房屋买卖合同。为确保正式房屋买卖合同的如期签署，我方当事人根据意向书的约定，当场向签署该《房屋买卖意向书》的权利人支付了五万元的定金，对方收取了钱款并开具了收据，明确此笔款项为“定金”，同时在收据上还特别声明：“若除本人外，尚存在该房地产权属证明上记载的或非该房地产权属证明上记载的任何第三人对该房地产出售之权利，则视作本人已经取得该任何第三人关于出售该房地产的同意，并代表该任何第三人签署本收款收据。”
但是，收受了五万元后，对方事后以房屋另一权利人不同意出售房屋为由，最终没有按照约定和我方当事人签署正式房屋买卖合同。
为维护自己的合法权益，我方当事人依据《房屋买卖意向书》的仲裁条款，向上海仲裁委员会申请仲裁，被申请人为收取定金的对方当事人一人，请求裁定其双倍返还定金，理由是双方已经签订了购房预约合同，其中有定金条款并实际支付了定金，现对方因自身原因不同意签署正式房屋买卖合同，应当承担相应的民事法律责任。
立案两个月后进行了开庭。开庭审理时，对方辩称标的房屋系他和另一权利人所有，在另一权利人没有授权的情况下，他一人擅自与我方当事人签署的《房屋买卖意向书》应属无效，故只同意退还已经收取的五万元，不同意双倍返还。
开庭后等待了三个半月，我们收到了仲裁委寄来的裁决书。裁决书认为：本案中《房屋买卖意向书》的性质是我方当事人和对方当事人之间为未来签订正式房屋买卖合同而达成的预约合同。如果该意向书成立，双方由此而负有的合同义务是共同促成正式房屋买卖合同的订立。但是该意向书产生约束力的前提是意向书可以被实际履行。本案中，该意向书约定内容是未来签订标的房屋的正式买卖合同，必然涉及到对该房屋所有权的处分，获得被申请人和另一权利人两个房屋共有人的一致同意是处分该房屋所有权的先决条件。既然意向书的签订是为了促成正式房屋买卖合同的签订，而正式买卖合同又必须有房屋共有人的一致同意，故意向书有房屋共有人一致同意也就成为该意向书有效成立的必要条件。否则，在缺乏另一权利人对被申请人授权同意的情况下，意向书仅对被申请人产生约束力，另一权利人并无与申请人签订正式买卖合同的义务，这对将来正式买卖合同的有效订立——亦即意向书的实际履行——是法律上的重大障碍。鉴于另一权利人并未委托被申请人代理签订意向书，因此，仲裁庭认为，未经另一权利人的同意或者授权，申请人与被申请人签订的《房屋买卖意向书》无效。
基于对该《房屋买卖意向书》的无效认定，裁决书自然没有支持我方要求对方双倍返还定金的主张，而只是裁决对方返还已经收取的五万元。
由于本案实行仲裁，而我国对仲裁裁决尚未规定有实体救济的途径，所以本人在对本案裁决结果持保留态度的情况下，在此提出自己的观点，以求教于方家，争取对房屋买卖中这一普遍实行的做法在法理层面开展一次有益的探讨。
本人认为：本案中申请人和被申请人签订的《房屋买卖意向书》合法有效，被申请人在收取定金却反悔的情况下，应当承担双倍返还定金的法律责任。理由如下：
第一，《房屋买卖意向书》不同于正式房屋买卖合同，两者不能混淆。
正如裁决书所言，申请人与被申请人签订《房屋买卖意向书》的目的是在约定的时间、地点，按照已经约定的买卖条款签订正式房屋买卖合同，对标的房屋的转让来说，这属于“预约合同”。签订该《房屋买卖意向书》的我方当事人是房屋的买受人，另一方是标的房屋的两个权利人中的一人，他收取了五万元、开具了收据，同时声明在当时情形下可视作其已取得另一权利人之同意。这份《房屋买卖意向书》既然已由我方买受人和房屋的一个权利人共同签署，自然应当对他们两人产生法律约束力（裁决书认定“意向书仅对被申请人产生约束力”，推而言之则对另一房屋权利人不产生约束力，是对的）。买受方的义务是按照约定的时间和地点和房屋的权利人签署正式买卖合同，而收取了五万元定金的那一名房屋权利人的义务是确保自己和另一权利人共同按照约定的时间和地点签署正式买卖合同。正是在这个意义上，应当说这份《房屋买卖意向书》已经成立并生效，其中的定金条款由于定金已经实际交付而同样生效。
进一步而言，《房屋买卖意向书》具有自身的独立性，其生效与否不应当受制于其是否已得到标的房屋所有权利人的签署的影响，也不受制于日后没有在该《房屋买卖意向书》上签名的房屋其他权利人是否同意出售该房屋的意志的影响。本案裁决书认为，该《房屋买卖意向书》应当以“房屋共有人的一致同意”为其有效成立的“必要条件”，实际上是混淆了《房屋买卖意向书》和正式房屋买卖合同的本质区别。因为，正式的房屋买卖合同是对标的房屋所有权的直接处分，应当获得原所有权利人的一致同意，但《房屋买卖意向书》并非能够对房屋所有权作出直接的处分，故不应当以全体权利人是否同意出售为其生效要件。
第二，本案中不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
我国《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的法定情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。对照这一规定，本案中当不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
另外，值得一提的是，在本案裁决书中，对裁决结论据以作出的法律依据表述为“依据《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款及《中华人民共和国合同法》有关规定。经查，“《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款”为“仲裁庭由一名仲裁员组成的，裁决由仲裁员直接作出”，而至于“《中华人民共和国合同法》有关规定”具体指哪些法律条款呢，不得而知。也即是说，这份裁决书中，对依据什么具体的法律条文裁决《房屋买卖意向书》无效，实际上并没有阐述，这又难免让人颇费思量。
第三，认定该《房屋买卖意向书》无效，与社会实践实际不符，并且有害。
按照本案裁决书的推理逻辑，日后在二手房转让中应当如下操作，才能保证《房屋买卖意向书》的有效，并在此基础上确保正式房屋买卖合同的签订，即：标的房屋的所有权利人共同与买受人签订《房屋买卖意向书》并共同签收定金，或者至少由其他所有权利人共同委托一名权利人对外签署《房屋买卖意向书》并签收定金。
但是，如果这种要求确实成为法律规定的话，则无疑将极大地增加有关当事人的磋商和交易成本，与目前二手房交易实践中多数只有房屋权利人中的一人对外签署《房屋买卖意向书》的通常做法相悖，于法于理都是弊大于利。正如上海协成房地产经纪有限公司刘姓经理所言：“如果这样规定的话，我们使用了多年的《房屋买卖意向书》大部分是无效的，以后怎么办？”
综上所述，《房屋买卖意向书》仅为确保房屋买卖双方签订正式买卖合同而用，应当在实际签约双方间产生约束力，在没有特别约定的情况下，一旦签署即告成立并生效，其法律效力不应受标的房屋其他权利人是否在其上签署或其日后是否同意出售房屋的意志的影响。



上海市金茂律师事务所
杨红良律师
2009年10月28日

甘肃省定西市人民政府


定西市人民政府令
第38号

《定西市弃儿救护暂行规定》已经2006年6月3日市政府第48次常务会议通过，现予发布，自2006年7月1日起施行。
市长 杨子兴
2006年7月4日


第一条 为保护婴幼儿童的基本权益，推进全市儿童福利企业健康发展，根据国家有关法律、法规和相关规定，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本市行政区域内被遗弃的婴幼儿童（以下简称弃儿）的捡拾、救治、养护和查找遗弃人工作，以及对相关工作的监督，适用本规定。
第三条 弃儿救护实行县区属地救护，遵循及时救护与查找遗弃人相结合、专门救护与社会救护相结合的原则。
弃儿救护实行政府领导、部门负责、责任落实到人的工作机制。
第四条 各级人民政府应当将儿童福利事业的发展和儿童福利机构建设列入社会经济发展规划和年度计划，将弃儿的治疗、残疾矫治、养育、教育、遗弃人查找等费用列入本级财政供给。
第五条 市民政部门主管本市弃儿救护工作，负责统一协调和组织实施本规定。
县区民政部门负责本行政区域内的弃儿救护工作。
乡镇人民政府和街道办事处负责本辖区域内的弃儿救护管理工作，业务上接受县区民政部门的统一协调和指导。
第六条 有关部门职责：
（一）公安部门负责查找遗弃人，出具弃儿证明，办理户籍登记，查处遗弃违法行为。
（二）卫生行政部门负责组织医疗机构为弃儿提供必要的医疗服务。
（三）教育部门负责弃儿的免费九年义务教育。对就读于其他各级各类学校的弃儿，学校应当视具体情况免收相应费用，并采取其他助学措施支持其完成学业。
（四）司法行政部门应当为弃儿权益保护提供法律援助。弃儿的法律援助申请，可以由民政部门或者其他福利机构、弃儿的收养者提出。
（五）财政、审计部门负责对弃儿救护经费的使用进行管理和监督。
第七条 残联、妇联等社会团体要配合做好弃儿救护工作。
第八条 社会福利机构负责弃儿的养护，建立健全各项管理制度和岗位责任制，规范工作规程，提高服务水平，改善弃儿生活条件，确保弃儿健康成长。
社会福利机构的弃儿救护经费应当专款专用，其来源：
（一）本级财政供给；
（二）接受国内外社会捐赠；
（三）其他合法来源。
第九条 对在弃儿救护工作中做出突出贡献和显著成绩的单位和个人，由市、县区人民政府或者市民政部门给予表彰奖励。
第十条 任何单位或个人发现弃儿后，应当捡拾并及时向当地公安派出所或民政部门报告。接到报案的公安派出所应当将弃儿送指定医院并同时通知当地民政部门或社会福利机构。接到报告的民政部门应及时向当地公安派出所报案。
接到通知或报告的民政部门或社会福利机构应当及时派员到指定的医院对弃儿进行体检和救治，并派员护理，弃儿体检正常或出院后由当地社会福利机构养护。
救治医院接到弃儿后，应当及时进行体检和救治，检查病因或是否有传染性疾病，并记录在案；对患有疾病的及时予以救治并建立详细病历，体检或出院后出具体检报告单或医疗诊断证明书；对有残疾的，出具残疾证明书。
第十一条 弃儿的体检救治等费用先由接到弃儿的医疗暂行垫支。查找不到遗弃人，或者遗弃人确实无力承担的，由救治医院将经费垫支明细账目表报所在县区民政部门或者社会福利机构；民政部门应当在十五日内进行核实并向同级财政部门提出书面申请，财政部门核实后及时予以拨付。查找到遗弃人的，由遗弃人承担弃儿的医疗、护理、生活等费用。
第十二条 市、县区人民政府应当在本行政区域内指定一至二家具有较强医疗技术和设备的公立医院，作为弃儿救治医院，指定医院应当与民政部门或者福利机构签订救治合同，合同应当明确其职责、义务与救治费用的承担等。
未被指定为弃儿救治医院的其他医院，应当在县区卫生行政部门的统一组织下，承担与其技术水平、医疗条件相适应的弃儿救治义务，并减免有关费用。
第十三条 公安派出所接到弃儿拾捡人报告后，应当及时查找遗弃人。民政部门和乡镇人民政府、街道办事处应当配合。弃儿的发现人、拾捡人和其他知情人，应当如实向公安派出所提供有关线索、反映相关情况。
公安部门满三个月查找不到遗弃人，由县区民政部门或社会福利机构在本辖区内新闻媒体刊登查寻启事。查寻事示满十五日仍查找不到遗弃人，由民政部门或社会福利机构到当地公安派出所办理弃儿证明和入户手续。
第十四条 弃儿主要由社会福利机构养护。
对符合法定收养条件的公民收养弃儿的，民政部门按照《中华人民共和国收养法》的规定，办理收养登记手续。
对具备寄养条件的家庭寄养弃儿的，应当按照《家庭寄养管理暂行办法》的规定，办理相关手续。民政部门作为弃儿的监护人，应与寄养家庭签订家庭寄养合同，并办理公证。
没有社会福利机构的县区，可以将弃儿送市社会福利机构养护，送养弃儿的县区应当承担养护弃儿所需费用。
第十五条 弃儿死亡后由指定医疗机构出具死亡证明。
第十六条 公安部门应当对遗弃人按照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定给予行政处罚；对构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十七条 民政等有关部门和社会福利机构、医疗机构的工作人员不履行本规定所列职责的，依法追究法律责任。
第十八条 本规定自2006年7月1日施行。