深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市水务发展专项资金管理暂行办法实施细则的通知

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论 强 制 缔 约
——理念及概念化解析

崔明石 孙阳华

内容摘要：现代契约法表现为对绝对契约自由的规制以体现根本的契约正义。强制缔约正是为防止被强制方滥用其权利，维护弱势群体的利益，践行契约正义。我国理论界和实务中对于强制缔约理论的认识，还处于概念厘清的初步阶段。本文通过对强制缔约的内涵、外延的分析以及与契约正义的联系，以期对其有一个清晰的认识。
关键词：契约自由，契约正义，强制承诺，强制要约

Inde datae leges ne fortior omnia posset.——拉丁法谚***

在市场交易中，一些具有天然垄断性质的行业，如邮电、电业等公用事业，以及从事公证人、医师、药剂师、护士等职务的人，由于其职务具有公共性或公益性和行业自身的性质，若听任其自由决定是否缔约以及选择当事人，必将伤害广大消费者的利益。因此，法律规定上诉企业或个人负有强制缔约的义务，无正当理由，不得拒绝相对方的缔约要求。强制缔约的出现是20世纪以来合同法发展的一个重要变化。
一、强制缔约含义的理论学说
关于强制缔约的含义，理论界有两种不同观点。根据各种观点对其内涵和外延区分的不同，可以划分为狭义说和广义说。
(一)狭义说
德国学者认为强制缔约是指“根据法律制度规范，为一个受益人的利益，在无权利主体意思拘束下的情况下，使一个权利主体负担与该利益人订立具有特定内容或者具有应由中立方指定内容的合同的义务。” 我国台湾的学者多是依据此含义来进一步对强制缔约加以解释的，“个人或企业负有应相对人的请求，与其订立契约的义务。易言之，即对相对人的要约，非有正当理由不得拒绝承诺。” 有的学者认为，“对于公用事业或与公众福利、健康有关的事业，法律限制其订约自由以及选择相对人的自由，如无正当理由，应该与该相对人订立契约，此种情形称为强制订约。” 有的学者认为，基于公共利益，法律限制当事人缔结契约的自由，强制其缔结契约，这就是所谓的强制契约或契约缔结之强制。根据狭义强制缔约的观点，如要约人提出要约，受要约人在正常情况下，必须与要约人缔结契约。因此，狭义强制缔约又可以称为强制承诺说，即受要约人无正当理由不得拒绝对要约人做出承诺，必须与提出缔约请求的要约人缔结契约。对受要约人强制结果是其同时丧失了是否缔结契约的自由与选择相对人的自由。
(二)广义说
近来学者通过对契约自由限制的深入研究，认为强制缔约是对否定性成约自由一种的限制 ，其又可进一步分解为“内容型强制缔约”和“对象型强制缔约”和“强制承诺”三种，这无疑对强制缔约内涵的理解起了推动作用。
1、“内容型强制缔约”是指强制主体从事积极行为以订立某种类型的契约。内容型强制缔约意味着当事人必须缔结契约，但可以自由选择相对方当事人。如出租车司机必须与保险公司订立责任保险契约，但与哪一家保险公司订立，出租车司机有权自由选择。在这种情况下，出租车司机是要约人，强制缔约的强制结果是要约人仅丧失是否缔结契约的自由。
2、“对象型强制缔约”是指强制主体只能与某些特定相对人订立契约。对象型强制缔约意味着当事人有权决定是否缔结契约，但一旦其决定缔结契约，就必须和某一特定相对人缔结契约。如所有人决定要出卖房屋，在同等条件下只能与承租人订立买卖契约，不得将房屋出售给其他人。此时，房屋所有人是受要约人，强制缔约的强制结果是受要约人仅丧失选择相对人的自由。
3、“强制承诺”是指法律对义务人附加承诺的义务。强制承诺意味着当相对人提出缔约要求时，当事人必须与其缔结契约。如当危急病患要求诊治时，在具备应有的医疗设备和医护人员的情况下，医疗机构必须与其缔结医疗契约，为其诊治。此时，医疗机构是受要约人，强制缔约的强制结果是受要约人同时丧失是否缔结契约的自由与选择相对人的自由。
与狭义强制缔约观点不同的是，广义强制缔约观点认为强制缔约不仅包括强制承诺，而且强制要约也是其必然之意。强制缔约的强制结果是要约人或受要约人或同时丧失是否缔结契约的自由与选择相对人的自由；或仅丧失其中的一种。因此，有学者认为：“广义的强制缔约不仅包括受要约人对要约人的要约有承诺的义务的情形，而且也包括特定的主体有向他人发出要约的义务的情形”。
二、强制缔约的概念化剖析
时至今日，正义 “关注的是使一个群众的秩序或者社会制度适合于实现其基本目标和任务……满足个人的合理需要和要求，并与此同时促进社会进步和社会内聚性的程度———这是维持文明社会生活方式所必需的。” 换言之，衡量任何一种法律的正义性是以促进社会进步，及符合最大多数人的利益为标准的。强制缔约法律制度正是为了践行契约正义、维护社会整体利益和保障弱者的权益而出现的。在合同的订立两个环节——要约和承诺，针对弱者议价能力失衡的事实，应对强者的缔约自由进行限制。从法理的角度来看，上文之广义说更具有合理性。同时，强制缔约义务是缔约过程中的为居于事实地位上的强者而设定的一种义务，此义务应为一项法定义务，无合理的事由，违反此项义务，应承担一定法律责任亦是必然之意。基于上述的分析，笔者认为：强制缔约是指基于法律和惯例，负有义务向他人发出欲订立合同的意思表示，或负有义务同意他人要约的意思表示；合同的相对方，非有合理事由，不得拒绝，否则应承担相应的法律责任。这一界定表明：
（一）对缔约义务人强制的力量来源于法律或惯例
强制缔约法律制度为了市场运行过程中的正义和秩序的立法的目的，“而把私人的活动导向特定的目的并有利于特定的群体” 。其本质在于，为了经济上特定的弱者利益而限制契约自由，依据诚实信用和公序良俗的原则，来平衡合同双方的议价能力，并使经济上强者的财产权承担一定的义务。在强制缔约的情形里，缔约成为一项义务，而不再是一项个人之权利，此“义务之负担，不必尽由义务人之意思，……为使社会共同生活之增进，法律即强使人负担特定之义务” 。对缔约义务人的强制力量来源于法律或惯例，而非行政命令，也非当事人在社会生活中的客观情况。
（二）强制缔约包含要约和承诺两种意思表示
强制缔约包含强制承诺和强制要约两个不可或缺的内容。把强制缔约等同于强制承诺，不仅是制度体系缺少完整性，而且也忽视了现实生活里关于强制投保第三者责任险和承租人、共有人的优先购买权等一个个现实中的实证类型，这根本不利于法律对弱者利益的根本保障。强制缔约义务虽是一项法定的义务，但缔约契约仍然需要通过要约和承诺的过程来实现。义务人有义务订立合同，其并不意味着合同已然成立。至于有时法律规定在义务人不履行缔约义务的时候，合同视为在当事人之间成立则是例外，笔者认为可视为民事责任的一种承担方式。同时，从其他国家法律立法例来看，缔约义务人在有正当理由不为承诺时，应主动向相对人作出解释；其沉默意思表示将被视为作出承诺，合同即告成立，以避免将相对方置于不利的境地，使合同状态得到确定。
（三）缔约义务人仅在要约人的缔约请求合理的情况下才负有缔约义务
对缔约义务人缔约自由的进行限制是为了防止其滥用权利，保护合同相对方的合法权益。然而，任何限制都必须有一个适当的“度”，否则便会走向另一个极端，这不仅违背了制度设立的本意，亦无法达到维护社会稳定的目的。如果对于要约人的任何缔约要求，受要约人都有承诺的义务，便在实际上促成受要约人缔约自由不合理行使向要约人缔约自由泛滥的转变，同样会造成权利义务的失衡。因此，法律应规定受要约人仅在合理情况下有缔约义务。对于正当理由笔者认为应从以下两方面综合判断。首先，要约人的法律行为应遵守法律的一般规定，同时也要符合社会一般的道德伦理标准，符合公序良俗。其次，受要约人的服务范围、服务能力等决定了其是否有能力且是否有必要对要约人的要约予以承诺。唯要约人的要约符合其服务范围、服务能力和服务区域内等，始有契约的义务。对超出上述限制的缔约请求，应视为有合理的理由，义务人有权予以拒绝。
（四）义务人缔约义务的违反，应承担相应的法律责任
只有规定行为人违反法定义务应承担的法律责任，才能督促其更好地履行义务，否则将使法律强制流于形式。对受要约人无正当理由拒绝缔约的行为施以法律的惩罚，有利于缔约义务人对自己行为的法律后果进行预测，从而减少或消除受要约人不依法缔结契约的违法现象，对于社会公众利益的维护和社会秩序的稳定有重要意义。若受要约人无正当理由拒绝缔约，给要约人的人身、财产造成损害，其应承担相应的民事责任、行政责任甚至刑事责任。
三、强制缔约与相关概念的辨析
要准确地界定某一个概念，只单单地为此概念给出一个抽象的定义是不够的，还要将其与一些易于与之混淆的概念进行一下区分。
（一）强制缔约与格式合同的区别
在格式合同中，由于消费者不能对条款拟定方提出的条款进行任何变动，从而使其亦有某种强制色彩，诚如学者所言，普通契约条款往往成为企业者乘相对人之无知或者无经验，依其片面立法之实施，强制不当契约内容之缔结。 但强制性合同与格式合同存在着很大的差异。首先表现为强制性的渊源不同。强制性合同的强制力量源于法律或惯例，而标准合同是源于条款拟定方在社会经济生活中的客观优势；其次，两者在强制的内容上也存在差异。强制性合同中的强制是指在订约的过程中法律强使一方负有为相应意思表示的义务，而在标准合同中则基于缔约双方经济地位之悬殊，使得条款拟定方的意志在订约的过程中居于绝对的主导和支配地位，相对方的意志无法对合同的内容产生影响。另外前者是对意思自治的限制，后者是对意思自治滥用。
（二）强制缔约与命令契约的区别
命令契约是指国家或者国家机关依据法律规定，以命令替代当事人间之合意，而产生某种法律关系。国家机关利用命令契约的目的在于控制私人间的交易或分配活动，通过国家的意志实现来社会资源或财富在社会成员之间的移转。强制缔约与命令契约的差异主要体现在：在强制缔约的场合，虽然法律课以受要约人以承诺的义务，从而使其契约自由受到限制，但相对方仍然享有要约自由，仍有缔约的意思存在；而在命令契约的场合，则不问当事人双方是否有缔约的意思，国家机关依其法律关系之形成行为，使私人之间发生与成立契约同样的法律关系。前者是对意思自治原则的合理限制，目的是为了更好地实现当事人之间的平等与自由，后者是对意思自治原则的违背，是国家公权力对私人自由意志的极端干涉。因此，虽然两者都体现了国家对意思自治的限制，但是命令契约是把交易纳入国家生活秩序之最高契约形态，甚至有学者认为，命令契约因非以当事人合意为基础，已失契约之真正意义。

*** Laws are made to prevent the stronger from having the power to do everything.汉译：法律旨在防止强势者为所欲为.

1梅迪库斯著：《德国债法总论》，杜景林/卢湛译，法律出版社，2004，第70页
2王泽鉴著：《债法原理（一）》中国政法大学出版社2001年版，第77页
3施启扬著：《契约的订立与履行》，正中书局 1979年7月版，第24页
4彭亚楠“解析‘契约自由’”，《人大法律评论》，2000年卷第二辑，中国人民大学出版社，2000年版
5易军：《强制缔约制度研究》，载于《法学家》，2003年第03期
6[美]博登海默著：《法理学、法哲学及其方法》邓正来译，中国政法大学出版社，1998，第252页
7[美]哈耶克著：《法律、立法与自由》邓正来译，中国大百科全书出版社 2000，第221页
8梁慧星著：《民法总论》法律出版社，2001年版，第44页
9杨崇森：《私法自治制度之流弊及其修正》，载郑玉波主编：《民法总则论文选辑》，五南图书出版公司1985年版
10孙森焱著：《民法债编总论》，三民书局，1986年版，第22页
广东省江门市人民政府办公室


印发江门市物业管理实施细则(试行)的通知



各市、区人民政府，市有关单位：

《江门市物业管理实施细则(试行)》业经市政府十三届八十八次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局反映。


江门市人民政府办公室

二○一一年十一月十六日


江门市物业管理实施细则(试行)



第一章　总 　　则

第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，提高城市物业管理水平，推动物业管理行业健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条　本市行政区域内的物业管理活动适用于本实施细则。以下条款中的“市”指江门市，各市、区指本市所辖的蓬江区、江海区、新会区、台山市、开平市、鹤山市和恩平市。

第三条　市住房和城乡建设主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，负责本市行政区域内物业管理工作的管理、监督和本实施细则的组织实施。

各市、区住房和城乡建设主管部门负责辖区内物业管理的监管、考核和矛盾调处及业主大会的指导、建立物业服务企业诚信管理档案等日常工作。

各街道办事处（乡镇人民政府）负责指导和监督本区域内的物业管理活动，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，做好社区居委会（村民委员会）、业主委员会、物业管理协调配合的有关工作；会同各市、区住房和城乡建设主管部门对辖区内设立业主大会和选举业主委员会给予指导、协助并调处矛盾纠纷等相关工作。

城乡规划行政主管部门负责在确定房地产项目规划条件时，按规定配置各类公共建设配套设施；并按照《广东省物业管理条例》规定的标准提出物业服务用房的具体要求，并在审批建设工程规划许可证时，明确物业服务用房的位置和面积。

公安行政主管部门负责指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设管理工作，指导、督促物业服务企业和保安人员开展安全防范工作；消除物业管理区域内的治安隐患，及时查处治安案件，调解各类涉及治安管理的矛盾；负责对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道等行为依法采取相关措施。

价格行政主管部门负责确认物业管理区域前期物业服务收费标准；对物业管理活动中的各项收费进行检查和管理，对超标准和超范围收费进行查处；受理物业管理收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。

城市管理、环保、司法、工商、税务、市容环卫、供水、排水、供电、供气、有线电视、通信等有关部门和单位，按照各自职责协同做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。

第四条　居民委员会（村民委员会）、业主大会、业主委员会和物业服务企业及其行业协会应当在各自职责范围内，做好物业管理区域内的有关工作。

（一）居民委员会（村民委员会）应当积极做好所属区域物业管理小区的社会事务管理工作，促进业主与物业服务企业的密切合作，创造和谐的社区人际关系。

（二）业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会（村民委员会）依法履行自治管理职责，支持居民委员会（村民委员会）开展工作；协调处理业主、非业主使用人对物业服务的投诉。

（三）物业服务企业应当按照法律、法规、规章和物业服务合同的约定，为业主提供服务；应当积极配合街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会（村民委员会）开展社区服务和社区文化活动；积极配合公安、计生、环保、城市管理等部门共同做好物业管理区域内的有关工作。

（四）物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，制定物业管理行业诚信自律管理公约，维护市场秩序和公平竞争，促进物业服务企业依法、诚信经营和服务；负责组织物业服务行业从业人员开展业务培训，对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责，调解行业内部争议，促进行业健康发展。

第五条　建立物业管理联席会议制度。由街道办事处（乡镇人民政府）负责召集，物业所在地的市(区)住房和城乡建设主管部门、居民委员会（村民委员会）、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方参加，协调解决本行政区域内物业管理的重大问题。

物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

（一）业主委员会不依法履行职责的问题；

（二）业主委员会换届过程中出现的问题；

（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；

（四）提前终止物业服务合同的问题；

（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；

（六）需要协调解决的其他物业管理问题。

第六条　各级政府应当扶持物业管理行业的发展，积极推进物业管理产业化、专业化、社会化、市场化进程，鼓励创新物业管理机制，依靠科技进步提高物业服务水平。

第二章 业主、业主大会及业主委员会

第七条　各市、区住房和城乡建设主管部门负责指导、监督、管理物业管理区域的划定工作，对物业管理区域的划定实行登记备案。

（一）新建物业的，由建设单位在新建物业出售前申办备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示；

（二）已经实施物业管理的，由物业服务企业申办备案；

（三）已经建成并交付使用但未划定物业管理区域的建成居住区，需要实施物业管理和调整物业管理区域的，由街道办事处（乡镇人民政府）确定并申办备案。

第八条　各市(区)住房和城乡建设主管部门应当自收到备案申请之日起15日内登记备案；认为划定的物业管理区域不符合有关规定的，应当书面通知重新划定。

第九条　物业管理区域具备下列条件之一的，业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）提出书面要求召开首次业主大会。

（一）已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的；

（二）物业管理区域全体业主户数20% 以上联名提出要求的。

一个物业管理区域的建设项目实行分期开发的，先期开发区域具备前款规定的业主大会成立条件的，可以先行成立业主大会并选举产生首届业主委员会；当后期开发区域建成交付使用后，应当重新补选或者改选业主委员会。

街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到业主书面要求的30日内会同物业所在地的市、区住房和城乡建设主管部门指导、协助业主推荐产生首次业主大会筹备组。

对未召开业主大会、成立业主委员会的物业管理区域，街道办事处（乡镇人民政府）应当会同各市、区住房和城乡建设主管部门做好宣传发动工作，并协助和指导召开业主大会、成立业主委员会。

第十条　一个物业管理区域成立一个业主大会筹备组，业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表和街道办事处（乡镇人民政府）代表以及居民委员会（村民委员会）代表7至15人（单数）组成。

（一）建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和居民委员会（村民委员会）代表各1名。建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会（村民委员会）代表应当委派代表参加业主大会筹备组；物业管理区域内的业主，不能作为建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）或者居民委员会（村民委员会）的业主大会筹备组成员代表。

（二）业主代表可推选4至12人（偶数）。业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）或者居民委员会（村民委员会）代表组织业主推荐产生。

（三）业主大会筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。

业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起7日内在物业管理区域的显著位置公告；业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。

业主大会筹备组应当自成立之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议；各市、区住房和城乡建设主管部门应当指导、协助业主大会筹备组开展工作；建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组开展工作，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

第十一条　业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。凡需书面投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见应当由业主本人签字。

业主委员会未按规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）提出协助要求。街道办事处（乡镇人民政府）应当责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，由物业所在地的居民委员会（村民委员会）在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下组织召开。

第十二条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内向物业所在地市、区住房和城乡建设主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）办理备案手续；物业所在地市、区住房和城乡建设主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内向备案机关办理备案变更手续。

第十三条　业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会或者业主委员会在其职权范围内作出的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力；业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，也不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地市、区住房和城乡建设主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第十四条　业主委员会一般由5至15人的单数委员组成，每届任期不超过五年，任期届满，不得继续履行职责。

（一）业主委员会任期届满3个月前，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举；业主委员会任期届满仍未召开业主大会会议进行换届选举的，业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）提出协助要求；街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期组织换届选举；逾期仍不组织的，由物业所在地的居民委员会（村民委员会）在街道办事处（乡镇人民政府）指导和监督下组织进行换届选举。

（二）业主委员会成员辞职，应当向业主大会提交书面辞职报告，业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否接受其辞职请求；业主大会没有授权的，应召开业主大会临时会议决定是否接受其辞职请求，并在物业管理区域的显著位置公告。

(三) 业主委员会委员集体辞职，或者20%以上业主联名向业主大会提议更换全体业主委员会委员或者终止全体业主委员会委员职务的，应当召开业主大会会议重新选举业主委员会；业主可以向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出协助要求，街道办事处（乡镇人民政府）应当给予协助。

第十五条　因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会或者业主委员会解散的，解散前，业主委员会应当在街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

第十六条　业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开，由主任或者主任委托的副主任负责召集。经 1/3 以上业主委员会委员的提议，应当召开业主委员会会议。

业主委员会召开会议应当有 1/2 以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员1/2以上同意。

业主委员会需要讨论、决定的事项，应当于会议召开前以书面征求意见的形式广泛听取业主和非业主使用人的建议意见。

业主大会、业主委员会作出的决定，应当及时在物业管理区域内显著位置公告。

第十七条　业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。经费的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定，经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内显著位置公示，接受全体业主的监督。

第三章 前期物业管理

第十八条　建设单位应当在取得商品房预售许可证前（现售房的应当在售房前）选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。

（一）建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业服务。

（二）投标人少于3个或者总建筑面积不超过5万平方米的住宅物业，经市、区住房和城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

（三）分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当以物业管理区域的总规划范围进行前期物业管理招投标，不得分期招投标。

第十九条　建设单位应当与前期物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，前期物业服务合同可以约定期限，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

（一）前期物业服务合同期满，已交付使用的物业建筑面积未达到物业管理区域建筑面积50% 以上的，建设单位应当重新选聘或者续聘物业服务企业。原物业服务企业撤出物业管理区域的，应当将物业管理资料移交给建设单位。

（二）前期物业服务合同期满，已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50% 以上且已成立业主大会的，由业主大会决定物业管理事项；原物业服务企业撤出物业管理区域的，应当将物业管理资料移交给业主委员会。未成立业主大会的，建设单位应当重新选聘或者续聘物业服务企业；原物业服务企业撤出物业管理区域的，应当将物业管理资料移交给建设单位。

（三）前期物业服务合同期满，物业管理区域已全部交付使用且已成立业主大会的，由业主大会决定物业管理事项；原物业服务企业撤出物业管理区域的，应当将物业管理资料移交给业主委员会。未成立业主大会的，原物业服务企业撤出物业管理区域的，物业管理资料可以移交给街道办事处（乡镇人民政府）暂为保管。

第二十条　建设单位销售住宅物业时，应按规定将以下相关事项和信息告知购房人，保障购房人的知情权：

（一）建设单位在申请核发商品房预售许可证时，应当提供《前期物业服务合同》、《临时管理规约》和明确物业服务用房的规划资料；

（二）建设单位应当在商品房销售现场将物业服务用房的具体位置、面积，公共建筑、共用设备设施的配置等资料和《业主交存住宅专项维修资金协议书》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》予以公示，接受社会公众的查询；

（三）建设单位与物业买受人签订的商品房买卖应当包含前期物业服务合同约定的内容，物业服务用房和公共建筑、共用设备设施的配置情况应当在房屋买卖合同中明示。

第二十一条　物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。

物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，并作相应记录；发现与竣工验收资料不符或者存在质量问题的，应当向物业所在地住房和城乡建设主管部门或者其他有关行政主管部门报告，并书面要求建设单位进行整改；建设单位整改合格后，方可办理物业交接手续。

第二十二条　物业服务企业承接物业服务项目时，应当对物业共有部分、共用设施设备是否满足正常使用功能进行查验，并与业主委员会办理物业交接验收手续。

物业服务企业应当自前期物业交接后30日内报物业所在地市、区住房和城乡建设主管部门备案，并将物业承接查验备案情况书面告知业主。

第二十三条　物业服务企业撤出物业管理区域的，应当按照有关规定进行查验移交。

（一）已成立业主大会的，由业主委员会和新选聘的物业服务企业与撤出的物业服务企业进行查验移交；没有新选聘的物业服务企业的，由业主委员会与撤出的物业服务企业进行查验移交。

（二）未成立业主大会的，可以由居民委员会（村民委员会）与撤出的物业服务企业进行查验移交，街道办事处（乡镇人民政府）应当给予指导和协助。

第二十四条　没有实施物业管理的建成居住区实施物业管理的，物业服务企业进入物业管理区域实施物业管理时，由业主委员会与物业服务企业进行查验移交，街道办事处（乡镇人民政府）应当给予指导和协助。

第二十五条　物业服务交接时，物业服务企业应当维持在办理交接至撤出物业管理区域期间的正常物业管理秩序；物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。

第四章 物业管理服务

第二十六条　物业服务企业及其从业人员应当按照国家有关规定，取得相应的物业管理资质、资格证书后，方可从事物业管理业务活动。

第二十七条　物业服务企业或者其他管理人员根据业主的委托管理物业管理区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人，如因委托造成的损失由物业服务企业承担。

第二十八条　订立物业服务合同，其内容由双方约定，一般包括下列条款：

（一）当事人和物业的基本情况；

（二）双方的权利和义务；

（三）物业管理服务事项和服务质量要求；

（四）物业服务费的标准和收取办法；

（五）物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法；

（六）住宅专项维修资金使用方面的约定；

（七）合同的有效期限、合同终止和解除的约定；

（八）违约责任及解决纠纷的途径；

（九）双方当事人约定的其他事项。

物业服务合同的条款应当符合国家、省的有关规定，并事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。

第二十九条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项：

（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；

（二）物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理；

（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；

（四）协助或受有关部门委托做好装饰装修、建筑垃圾和生活垃圾清运服务工作；

（五）车辆的停放管理；

（六）对物业使用中禁止性行为的管理措施；

（七）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；

（八）物业档案资料的保管；

（九）业主或者业主大会委托的其他物业服务事项。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理合同中没有特别约定的事项，当事人不承担责任。

第三十条　物业服务企业提供物业服务，应当遵守下列规定:

（一）符合物业服务规范；

（二）及时向业主、非业主使用人告知安全合理使用物业的注意事项；

（三）定期听取业主、非业主使用人的建议意见，改进和完善服务；

（四）配合居民委员会（村民委员会）做好社区管理的相关工作。

第三十一条　业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务企业应当于合同签订之日起15日内将物业服务合同报物业所在地的市、区住房和城乡建设主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。

第三十二条　物业服务企业、业主大会要求解除物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知对方。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域。

物业服务企业或业主委员会根据业主大会的决定经过双方协商一致，可以提前解除物业服务合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成熟时，解除权人可以解除合同。但应当通知对方，并按规定办理移交手续。

物业服务企业或业主委员会根据业主代表大会决定单方提出解除物业服务合同，另一方持有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构裁决。

第三十三条　物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。

业主应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，不得以物业服务合同约定以外的事项为理由，迟交或拒交物业服务费用。业主与使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。

物业产权交易时，买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。买卖双方当事人未约定的，由买受人交纳。

第三十四条　物业服务企业收费的项目、标准和收支情况，应当按照合同的约定，定期向业主公布，并接受业主委员会的监督和质询。

价格主管部门应当会同物业所在地住房和城乡建设主管部门加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范、引导和监督。物业服务企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。

物业服务企业不能违法设立强制性的服务项目。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的代办、特约服务项目，服务费用由双方约定。

第三十五条　物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

对物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当及时劝阻，并向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法违规行为及时予以制止或者依法处理。

第三十六条　物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反法律、法规的规定和管理规约的约定。

物业使用人违反本实施细则的规定和管理规约的约定，相关业主应当承担连带责任。

第三十七条　街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会（村民委员会）应当及时调解业主或者物业使用人与物业服务企业在物业服务活动中发生的矛盾和争议。

业主委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同的约定做好物业管理服务工作，调解业主对物业服务的投诉。业主和物业服务企业对于物业服务有争议的，可以向街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会（村民委员会）申请调解，或者直接向人民法院提起诉讼。

第三十八条　业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主利益。

因物业维修或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征求直接利害关系人的意见，征得业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。

业主、物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，应当采取措施保障通行安全，并及时恢复原状。

第三十九条　物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

第四十条　经业主大会同意，在物业管理区域内设置临时停车位的，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备，不得阻碍消防通道。

业主委员会可以与物业服务企业根据物业管理区域停车实际，制订临时停车方案，报业主大会决定。物业服务企业应当将临时停车费单独列账，独立核算，接受业主委员会的监督。

第四十一条　业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，与物业服务企业签定装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。

物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修工程的安全巡查，维持正常的施工秩序，业主、物业使用人应当予以配合。物业服务企业发现业主、物业使用人及装饰装修实施企业或者个人在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及（临时）管理规约行为的，应当予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告业主委员会和物业所在地住房和城乡建设主管部门或者有关行政主管部门，并配合有关行政主管部门做好整改工作。

其他单位或者个人发现业主、物业使用人在物业使用、装饰装修过程中存在违法或者不当情形的，可以向物业所在地住房和城乡建设主管部门或者有关行政主管部门投诉或者举报。

物业所在地住房和城乡建设主管部门或者有关行政主管部门接到报告、投诉、举报后，应当依法及时处理。

第四十二条　物业出现危及安全、侵害公共利益或者影响他人正常使用等情况时，责任人应当及时维修养护。

物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

第四十三条　建设单位按照规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；建设单位可以委托物业服务企业保修，也可以自行组织维修。业主、物业使用人对其负有维护责任的物业，应当按照有关规定和（临时）管理规约以及住宅养护标准，定期维修养护；物业服务企业应当按照物业服务合同对共用设施设备定期维修养护。

第五章 法律责任

第四十四条　违反本办法规定的行为，按照国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》及其他相关法律、法规、规章的规定处罚。

第四十五条　业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规规定的活动，尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十六条　业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约，损害其他业主、物业使用人合法权益的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止。

物业服务企业未履行物业服务合同约定义务，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担民事责任。

业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳；业主拒绝交纳或者逾期仍未交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

第四十七条　住房和城乡建设主管部门和相关部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附　　则

第四十八条　本实施细则自2012年1月1日起试行，有效期为三年。